Quando uma pessoa compra um imóvel novo, usado ou em planta pode utilizar um financiamento. Os imóveis em planta, só podem ser financiados, desde que haja um acordo prévio e uma formalização com a instituição financeira, e nesse caso, o imóvel só poderá ser financiado em planta, através dessa instituição. Os créditos são realizados pelos bancos, que pagam ao vendedor do imóvel o financiamento, e o comprador paga o valor de forma parcelada ao banco. Durante esse período, o imóvel fica em alienação fiduciária junto à instituição financeira. A alienação fiduciária é um recurso utilizado em modalidades de empréstimo e financiamento no qual a pessoa que solicita o crédito, para transmitir confiança em relação ao pagamento, transfere o bem para ao banco.
Condições de financiamento
Diversos bancos oferecem financiamentos. O que os diferencia são as condições de pagamento, como as taxas de juros cobradas, a duração dos contratos e o percentual a ser financiado do imóvel. Quanto melhor a sua relação com o banco, melhor são as condições oferecidas por ele.
Documentos
Cada instituição pode determinar a lista de documentos relativos ao vendedor, ao comprador e ao imóvel. Em geral são solicitados os seguintes documentos:
- RG (Carteira de Identidade),
- CPF (Cadastro de Pessoa Física),
- Comprovante de estado civil,
- Comprovante de renda
- Comprovante de endereço.
Os autônomos podem comprovar renda por meio de:
- Contrato de prestação de serviços,
- Declaração do Imposto de Renda,
- Declaração do sindicato da categoria,
- Recibo de recebimento por trabalhos prestados
- Extrato/movimentação bancário
- Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore), feita por um contador, também de acordo com o banco.
A comprovação de renda do grupo familiar indicará sua capacidade de pagamento das prestações, o valor delas não pode ser maior que 30% da renda familiar bruta.
Além disso, também é feita uma análise cadastral, que consiste na verificação de nome nos cadastros de inadimplentes (como a Serasa) e consulta ao score, que é a pontuação do consumidor para conseguir crédito na praça. O score é um cálculo que considera, entre outros fatores, o histórico de pagamentos, desde as contas do dia a dia até financiamentos mais longos.
Não havendo problemas, é aprovada a liberação de crédito com um período de validade que varia de acordo com o banco. Em geral, de 60 a 120 dias.
Quanto ao imóvel, deve ser apresentada certidão atualizada da respectiva matrícula do imóvel, que é o documento que prova que uma pessoa, é de fato, proprietária do imóvel nela especificado que é solicitada no Registro de Imóveis, é necessário estar livre de ônus, ou seja, a comprovação de que o imóvel está livre de hipoteca, clausulas de impenhorabilidade, incomunicabilidade, ou gravames, penhoras, restrições administrativas, ausência de quitação. Não deve haver dívida de IPTU nem com condomínio.
Avaliação do imóvel
Para a avaliação do imóvel, o banco, por meio de uma empresa, engenheiro ou arquiteto, realiza a avaliação do bem a ser financiado para confirmar o seu valor. Depois disso, o banco elabora o contrato o qual o vendedor e o comprador devem assinar. Após a assinatura, as vias do contrato são encaminhadas ao registro de imóveis da cidade, para finalizar a transferência na matricula do imóvel. Depois desses processos é liberado o crédito ao vendedor. Com isso, o comprador começa a pagar as prestações mensais para quitar sua dívida com o banco. Normalmente, a primeira prestação vence 30 dias após a assinatura do contrato
Tipos de financiamento
Os financiamentos para compra de imóveis podem ser realizados com a utilização de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ou do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).
Financiamentos pelo FGTS
O financiamento com a utilização de recursos do FGTS faz parte do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O valor do imóvel e o do financiamento têm limites que variam periodicamente. Só podem participar pessoas com uma determinada renda familiar máxima, valor que varia de acordo com a região do país. As taxas de juros cobradas nesse caso também são mais baixas, de no máximo 12% ao ano e o prazo para pagamento é maior, podendo chegar a até 420 meses.
Financiamentos pelo SBPE
No SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), não há limite de renda, nem de valor do imóvel. Neste caso, o tomador pode ter mais de um imóvel com financiamento ativo ao mesmo tempo. Na melhor das negociações, as taxas de juros variam a partir de 8,5%+TR ao ano a 9,75%+TR ao ano.
O que ocorre quando o consumidor deixa de pagar as prestações antes do término da dívida?
O banco pode entrar com uma ação judicial para ficar com o imóvel, que é leiloado. Esse valor é usado para pagar a dívida da pessoa com o banco e as despesas judiciais que a instituição teve. O valor que sobra é devolvido ao consumidor. Em caso de atraso, os consumidores devem ficar atentos à multa e aos juros cobrados ao mês.
Com a redução da SELIC no ano de 2020, todas as taxas para financiamentos foram reduzidas, tornando mais facilitada a sua negociação e ainda mais atrativa a compra de imóveis. Em 2021, deverá se manter desta forma.
Fontes: Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Caixa Econômica Federal (CEF), Federação Brasileira de Bancos (Febraban) e Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor (Procon)
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